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融资担保纠纷常见问题及建议集结(一)

2018-08-14 08:36

融资担保纠纷常见问题及建议集结

抵押方面

(一)对商品房预告登记抵押的法律性质存在认识偏差

企业及个人将尚未取得产权证的预售商品房向金融机构申请抵押贷款,并进行抵押权预告登记。此种抵押权预告登记并非现实的抵押权登记,而是将来发生抵押权登记的请求权。有的金融机构对抵押权预告登记的性质认识上存在偏差,未能意识到其中潜藏的风险。

如在甲银行与乙房地产公司、陈某保证合同纠纷一案中,乙公司与陈某虚构房屋买卖合同关系,办理了房屋买卖预告登记,由陈某出面与甲银行签订贷款抵押合同,并办理了房屋抵押预告登记,实际由乙公司用款并还款。后乙公司提前归还剩余借款,将款项打入陈某还款账户,但被陈某划走,由此引发纠纷。经法院判决,房屋买卖合同被确认无效,由陈某归还甲银行借款本金及利息。后甲银行又起诉请求乙公司承担连带清偿责任,同时要求在抵押物处分时享有优先受偿权。法院最终认定银行作为系争房屋抵押权预告登记的权利人,享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满时对系争房屋办理抵押权登记的请求权,并可排他性地对抗他人针对系争房屋的处分,但并非对系争房屋享有现实抵押权,故对甲银行要求行使系争房屋抵押权的诉请不予支持。

 

【建议】

1、应正确理解预售商品房抵押权预告登记的性质和效力,在借款人因客观原因无法办理房屋产证或故意不办产证时,借款人或担保存在无法实现抵押权的或有风险;

2、针对此种风险,可采取相应措施对借款安全进行保护,如要求房产商在办理真正的抵押权登记之前提供阶段性担保。

 

(二)对产权人中包含未成年人的房产担保疏于审查

上海法院受理的多起抵押贷款案件中,当事人以共有房产作为借款的抵押担保,产权人中包含未成年人。根据法律规定,监护人应当履行监护职责,保护被监护人的人身、财产及其他合法权益,除为被监护人的利益外,不得处分被监护人的财产。如果金融机构难以证明该抵押担保系为了未成年人的利益,则担保效力存在瑕疵。如在一起金融借款合同案件中,抵押人以家庭共有的房屋为他人的银行贷款提供担保,该房屋中含有未成年人的份额,最终法院采取由房产共有人先行分割房产份额的方式解决上述疑难问题。

【建议】

如果监护人为非按揭贷款而以未成年人共有房产作为抵押担保时,贷款人应当对此进行严格审核,必须确保抵押担保未损害未成年人的利益,在必要时可以要求借款人替换担保形式。